萬科債務重組2025最新解析：如何避免資金鏈斷裂，成功化解危機？

在中國房地產市場深度調整的背景下，龍頭房企萬科的債務問題備受矚目。近期，萬科針對一筆20億元人民幣的境內中期票據「22萬科MTN004」提出新的展期方案，計畫先支付6000萬利息，本金則尋求展延一年兌付。此舉不僅凸顯了公司當前面臨的流動性壓力，也成為觀察中國房地產行業風險化解進程的關鍵指標。市場正密切關注此次債權人會議的投票結果，這將對萬科乃至整個行業的未來走向產生深遠影響。

萬科債務展期陷僵局，新方案尋求突破

近期，房地產巨頭萬科的財務狀況成為市場焦點。一筆金額高達20億元人民幣的中期票據「22萬科MTN004」原定於2025年12月15日到期，但萬科方面尋求將本金兌付展延一年。在首次持有人會議上，由於未能就增信措施等關鍵條款達成共識，三項展期議案均未獲得通過所需的90%以上支持率門檻，使得情況一度陷入僵局。

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為打破僵局，並利用條款中5個工作日的寬限期，萬科迅速提出第二版展期方案。新方案展現了更大的誠意，其中最核心的變化是承諾在2025年12月22日之前，先行支付該筆債券於12月15日到期的6000萬元應付利息。 這一舉動旨在安撫債權人情緒，展現公司積極解決問題的態度。

此外，新方案也同步提出將寬限期由原先的5個工作日大幅延長至30個交易日，為後續的談判與資金籌措爭取更充裕的時間。這些調整能否贏得債權人的信任與支持，將於12月22日的第二次持有人會議上見分曉，其結果不僅攸關萬科自身的信用，也牽動著整個市場的神經。

財務壓力顯現，多項數據指標面臨挑戰

萬科此次尋求債務展期，背後反映的是公司在當前市場環境下面臨的巨大財務壓力。根據最新公布的財報數據，截至2025年前三季度，萬科的權益淨虧損達到280.2億元，顯示出經營層面仍承受著階段性的困境。 營收的下滑與毛利率的持續低迷是造成虧損的主要原因。

從資產負債情況來看，雖然公司仍持有656.8億元的貨幣資金，但有息負債總額高達3629.3億元，資產負債率為73.5%。龐大的債務規模使其在融資環境趨緊的當下，現金流顯得尤為珍貴。除了「22萬科MTN004」之外，公司還面臨另一筆37億元的中票「22萬科MTN005」將於12月28日到期，短期內的集中償債壓力巨大。

為了應對挑戰，萬科一方面積極與債權人溝通，另一方面也在調整自身的融資策略。例如，公司近期公告決定不行使“21萬科02”債券的贖回選擇權，並終止了與聯合資信、中誠信兩家評級機構的主體及相關債項信用評級合作。這些舉措雖是應對短期困難的必要之舉，但也從側面反映出其信用環境的變化，化債之路正進入更為複雜的博弈階段。

行業深度調整，政策暖風帶來轉機

萬科的債務困境並非個案，而是整個中國房地產行業深度調整的縮影。自2021年以來，在「三道紅線」等監管政策下，房地產企業普遍面臨融資渠道收緊、銷售回款困難的雙重壓力。不少房企陸續出現債務違約，行業風險從中小型企業逐漸蔓延至頭部龍頭企業，引發市場廣泛擔憂。

然而，危機中也孕育著轉機。為了穩定市場預期，防範系統性風險，中國政府近期頻繁釋放積極信號。從中央經濟工作會議提出的「著力穩定房地產市場」，到各地「因城施策」放鬆限購、降低首付比例和貸款利率，一系列政策組合拳正逐步落地。 這些政策旨在激活市場需求，優化行業供給，為房地產市場的平穩健康發展保駕護航。

政策的支持為像萬科這樣暫時陷入困境但仍具備優質資產和運營能力的企業提供了寶貴的喘息空間。市場普遍預期，隨著政策效應的逐步顯現，房地產市場有望在2026年進入止跌回穩的階段，行業風險也將逐步出清。

**近期部分城市房地產支持政策一覽**
城市	政策措施	主要目標
深圳市	調整購房政策，出台公積金提取新規，允許用於支付首付款和稅款。	降低購房門檻與成本，釋放剛性及改善性需求。
廈門市	大力實施房票安置政策，將徵拆安置需求導入一手房市場。	有效去化商品房庫存，提升市場活躍度。
貴陽市	推行「小地塊、精品地」策略，控制單宗土地出讓規模。	減輕房企拿地資金壓力，優化土地供給結構。
浙江衢州	迭代優化市域一體房票政策體系，帶動商品房成交。	加速庫存去化，穩定區域房地產市場。

房企自救與轉型：從「開發商」到「服務商」

面對行業變局，房地產企業不能僅僅依賴外部政策的扶持，更重要的是積極尋求自救與轉型。債務重組成為了許多出險房企化解風險的主流選擇。 根據統計，截至2025年8月，已有數十家房企在債務重組方面取得進展，其中融創、龍光等企業已接近完成境內外債務的整體重組。

債務重組的策略也從過去單純的「展期」，逐步轉向更深層次的「削債」。通過債轉股、資產出售、引入戰略投資者等多種方式，企業力求從根本上優化資本結構，降低槓桿率，為未來的可持續發展奠定基礎。 這一過程雖然痛苦，卻是行業走向成熟和健康的必經之路。

更長遠來看，中國的房地產行業正從過去以「開發銷售」為主的增量時代，邁向以「資產管理和運營服務」為核心的存量時代。這要求房企必須轉變商業模式，從單一的「開發商」角色，向多元化的「城市綜合運營服務商」轉型。 物流地產、長租公寓、商業運營、智慧社區等領域，正成為房企們競相布局的新賽道，這也將是未來行業競爭力的關鍵所在。

**房企債務重組主要方式對比**
重組方式	核心目標	優點	挑戰	案例
留債展期	時間換空間	操作相對簡單，維持公司主體持續經營。	並未實質性減少債務總額，未來仍有償付壓力。	富力地產（早期方案）
債務削减（如債轉股）	優化資本結構	直接降低負債規模，減輕財務負擔。	可能稀釋原有股東權益，談判過程複雜。	融創中國、中國奧園
資產出售	快速回籠資金	迅速補充現金流，應對短期支付壓力。	優質資產可能被折價出售，影響長期價值。	多家房企均有涉及
引入戰略投資	增強信用與實力	獲得資金和資源支持，提振市場信心。	可能涉及公司控制權變更，對管理層要求高。	金科股份